어느덧 전세를 줬던 집의 계약 만기가 끝나간다.
부동산에 전화해보니, 전세는 계약일로부터 딱 한달 이내가 되면 자동연장이 된다고,,.
게다가 자동연장시에는 2년이 묵시적 연장이지만 언급하지 않았으니 세입자가 나가고 싶으면 3개월 이내 통보만 해도 2년 안채우고 나갈 수 있다고,,,.
중개사님 말씀대로면 “법은 약자의 편이니 부동산은 세입자의 편이다!!” 라시는데, 우리 법이 약자의 편이었나?;;
그치,, 법은 약자의 편이지,,,.
그나저나 전세를 줄 때 신도시가 막 입주되던 때라 그때에 비해 전세 시세가 7000-9000만원이나 올랐다.
세입자분께 그냥 다 올려주세요 하면 너무 부담되실 거 같기도 하고,, 그렇다고 주변시세 반영안하고 그대로 가기도 그렇고,,. 해서 그럼 반전세 전환은 어떻게 되나,, 찾아보다 나랑 비슷한 고민이 있으신 분이 계실까 싶어 정리해본다.
1. 전세-월세 전환 계산 방법
- 기본적으로 전세는 보증금+월0원의 개념이라고 볼 수 있다.
- 기본적으로 전세보증금-월세보증금의 10%를 연임대료로 본다.
- 예를 들어 전세가 2억인데 월세 전환시 보증금을 5천으로 했다고 하면 차액이 1억5천이 되므로 연임대료는 1500만원. 그럼 월 임대료는 나누기 12 하면 150만원이 된다.
- 그러나 찾아보니 요새 전세-월세 전환시 비율을 통상 6-8% 정도로 하는 경우가 많다고 하니, 그렇게 되면 연 임대료가 900만원~1200만원. 그럼 월 임대료는 75만원~100만원정도가 된다.
- 부동산114에 따르면 서울지역 평균 전세-월세 전환 비율은 현재 4.3%정도. 그렇게 되면 연 임대료는 645만원. 월세는 약 54만원이 될 수도 있다.
2. 뭐, 그래도 결국은 사람이 하는 일이니 어느정도 가격 선에서 세입자와 주인이 협의로 해야 하지 않을까 싶고,, 그렇지만 아직 나는 결정을 못했고,... (얼른 말해야 하는데 뭐랄까,, 올려달라고 하기 부담스러움..)
3. 전세에서 반전세로 전환할 때에도 1번의 방법을 따를 수 있다. 보증금의 차액에 해당 비율을 곱하여 계산하면 반전세의 월세를 대략 얼마나 받을지 알 수 있다.
4. 이것도 불편하신 분들은 부동산114 사이트를 이용할 수 있다.
- 직접 해보니 모바일로는 안되고,, 모바일도 해당 사이트의 PC버전으로 화면을 열어서 하면 가능
- 부동산114 사이트 - 서비스+ - 부동산계산기에 가보면 전월세 전환부터 반전세 계산까지 한번에 할 수 있다.
http://www.r114.com/?_c=solution&_s=calculator&_m=Lease
그래도 결국은 위에 1번에서 얘기한 방법이다 ㅋㅋ
이정도면 엄청 디테일하게 설명한 듯^^ㅋ 뿌듯해 하고 있음 ㅋㅋㅋ
** 추가로, 전세-월세 전환시 산정률의 제한은 법률로 정해놓긴 했다. 다만 이건 계약기간 중 전환이고,
계약이 종료되는 시점의 재개약은 사실 전환으로 보기 어렵고 새로운 계약으로 봐야 하므로 이 비율의 령을 따르지 않을 수 있다고 한다. 그 법률은,
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<주택임대차보호법[법률 제 14175호, 2016. 5. 29., 일부개정]>
제 7조의 2(월차임 전환시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
<주택임대차보호법 시행령[대통령령 제28053호, 2017. 5. 29., 일부개정]>
제 9조(월차임 전환시 산정률) 1) 법 제 7조의 2 제 1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다. --> 10%
2) 법 제7조의 2 제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다.
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이렇게 정해놓고 있기 때문에 주택임대차보호법에서는 연 1할과 한국은행이 공시한 기준금리 1.5%(현재 기준.. 앞으로 아마 오를 듯)에 대통령령으로 정하는 이율 3.5%를 더한 금액 중 낮은 비율이 법으로 정한 상한선이 된다. 즉,, 연 5%가 이율의 상한선이 된다.
따라서 전세-월세 전환시에는 주택임대차보호법에 따라 현재는 전환율을 5%(기준금리 1.5%+대통령령에 정한 이율 3.5%) 넘을 수 없는데, 이건 계약기간 중 전환의 경우이고,,
새로 재계약할 경우에는 어차피 부동산이라는게 수요와 공급으로, 해당 지역의 시세로 결정되는 경우가 많은데, 여전히 보통 5-6%정도 수준을 보인다고...
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